過去一年，是東莞艱難發(fā)展的一年，經(jīng)濟(jì)增速全省墊底;過去一年，也是孕育希望的一年，東莞轉(zhuǎn)型升級、招商引資邁出堅(jiān)實(shí)一步。年終歲末，我們特別選擇招商引資的核心問題：土地，作為最后一次封面報道的選題，意在反思、在總結(jié)，更在冀望。
“說好我們給碼頭、岸線，中海油要了以后，交易平臺、交易和商貿(mào)都不在虎門港，并且我們一分錢稅收都沒有。占了地方的土地、資源，對地方一點(diǎn)效益都沒有，不合理。”日前，在一次與媒體交流的公開場合上，虎門港工委書記、沙田鎮(zhèn)委書記鄧流文憤然指責(zé)中海油：“原來跟市政府承諾的事情都沒有兌現(xiàn)。現(xiàn)在發(fā)展了一半土地，還有一半土地打算賣，跟別人合作別的產(chǎn)業(yè)?我說不能賣，要賣就要給回我。”
鄧流文劍指中海油，實(shí)際上他戳穿的正是東莞在招商中遭遇的圈地陷阱。有人打著大項(xiàng)目的旗號拿到土地后遲遲不動，囤地等著升值;與此同時，也有人滿懷憧憬投資東莞，卻因政府部門行政效率低下而耽誤土地開發(fā)。種種利益博弈和拉扯，造成了東莞大量土地“被圈”或“被迫閑置”。
據(jù)官方通報，截至2011年7月，東莞累計(jì)處置的閑置土地達(dá)到4.8萬畝，征收土地閑置費(fèi)5.6億元。去年一年，東莞共查處了16宗閑置土地。
汲取種種“被圈地”的教訓(xùn)，東莞也采取了防范措施。2012年，東莞決定改變對大項(xiàng)目一次性供地的模式，試行分期供地優(yōu)先保障項(xiàng)目首期工程用地，定期對已供地項(xiàng)目進(jìn)行效益考核，并以此為依據(jù)決定是否繼續(xù)供地或調(diào)整后續(xù)供地規(guī)模。
客大欺店
以中海油為例
有多少土地“被圈”?
“我們在立沙島有個別企業(yè)，要地要了七八年，到現(xiàn)在還沒開工。光是占地不發(fā)展的企業(yè)，我們要整合。”這里的“個別企業(yè)”，說的是中海油。
日前，虎門港工委書記、沙田鎮(zhèn)委書記鄧流文在與媒體的交流會上毫不客氣直接點(diǎn)名批評中海油：“中海油向市政府承諾的事情都沒有兌現(xiàn)。現(xiàn)在發(fā)展了一半的土地，還有一半的土地沒有發(fā)展，還打算要轉(zhuǎn)賣給別人合作搞別的產(chǎn)業(yè)。”
2005年，中海油向東莞買地，成立“中海石油煉化東莞油品儲運(yùn)有限公司”，即中海油的立沙島項(xiàng)目。倉儲項(xiàng)目稅率低，東莞得益甚微。
記者了解到，市政府為此專門召開協(xié)調(diào)會議，與中海油磋商。東莞方面認(rèn)為，東莞在立沙島項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、安全、環(huán)保等方面投入了大量資金，僅消防特勤站和應(yīng)急中心，每年維護(hù)費(fèi)就高達(dá)6000萬。故此，東莞建議中海石油煉化公司將銷售公司從廣州遷來東莞;在遷移無法實(shí)現(xiàn)的情況下，東莞要求中海油出具承諾函。
據(jù)媒體的公開報道顯示，2007年初，東莞市經(jīng)貿(mào)局就曾透露，當(dāng)時中海油已出具承諾函，承諾在虎門港成立具有獨(dú)立法人資格的成品油銷售公司，年銷售不少于200萬噸成品油，將在東莞繳納17%的銷售增值稅。
然而，時至今日，中海油的成品油尚未在東莞銷售。
與中海油打交道多年的知情人士告訴記者，中海油從其惠州煉廠將成品油通過虎門港立沙碼頭輸送到虎門港儲庫，再通過虎門港集散地輸送到粵西一帶，年銷售量大概在200萬噸。知情人士認(rèn)為：“中海油在東莞的項(xiàng)目并不成功，東莞分公司的負(fù)責(zé)人也屢屢更換。應(yīng)該說，他們在其他地方的錢賺不過來，現(xiàn)在中海油內(nèi)部高層也不太重視東莞項(xiàng)目。”
然而這種“不重視”，卻讓東莞有種被忽悠的感覺。鄧流文更是直接指責(zé)中海油：“說好我們給碼頭、岸線，他們要了以后，交易平臺、交易和商貿(mào)都不在虎門港，并且我們一分錢稅收都沒有。占了地方的土地、資源，對地方一點(diǎn)效益都沒有，不合理。”
中海石油煉化東莞油品儲運(yùn)有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受南都記者采訪時只是簡單回應(yīng)：“其實(shí)，我們也很愿意在東莞銷售，畢竟東莞市場這么大。但現(xiàn)實(shí)情況卻非常復(fù)雜。”
不過，對東莞尚未兌現(xiàn)投資承諾的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只是中海油一家。在前不久的東莞兩會上，東莞市發(fā)改局局長朱斌華就透露，“松山湖的某企業(yè)，招商時的說法是做研發(fā)基地加生產(chǎn)，達(dá)產(chǎn)后還做營銷基地，稅收可以達(dá)到30億-40億元，后來一路追追追，也有七八年了，追到現(xiàn)在，占了我們那么多地，消耗我們多少資源，稅收也才兩億元。”
“他要下地來很容易，但對于地方的發(fā)展就吃虧了。”朱斌華說，現(xiàn)在都是“客大欺店”，來投資的，打的旗號都是背后有什么什么人。“東莞到底有多少土地被圈走了?雖然我手上沒有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但在東莞圈地項(xiàng)目太明顯。”他說，現(xiàn)在我們不能這么笨，一定要看準(zhǔn)統(tǒng)籌發(fā)展，自己把賬算清楚。
被迫閑置
以廣業(yè)為例
有多少部門效率低下?
據(jù)此前媒體公開報道，中海油只發(fā)展了其在虎門港所拿土地的一半，而這僅僅是東莞土地被閑置的“冰山一角”。
早在2006年，衛(wèi)星影像就顯示，東莞的閑置土地已達(dá)到了4.7萬畝，閑置兩年以上的約占90%，閑置5年以上的有80%。與此同時，東莞還有96宗首期投資超500萬美元的大型項(xiàng)目在眼巴巴地“等地”上馬。
同年4月，東莞開始部署處置閑置地的工作。2個月后，東莞處置常平一塊25畝的閑置土地，罰收了140萬元土地閑置費(fèi)，打響了全市“處閑”的第一炮。受罰的開發(fā)商還有：香港時富集團(tuán)，827萬;光大地產(chǎn)，450萬;泰安地產(chǎn)，808萬。
那年11月底，香港首富李嘉誠也被卷入風(fēng)暴眼，和記黃埔旗下的海逸豪庭共1938畝土地閑置了95個月，收到7915萬元的罰單，成為廣東歷年來數(shù)額最高的土地閑置費(fèi)。
“企業(yè)故意圈地，這種情況是不可避免的。”廣東省廣業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司在虎門港投資項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人李灼灼說，“比如像虎門港，地理位置優(yōu)越，現(xiàn)在土地價格還比較低，會吸引很多企業(yè)。這就會造成可能有些企業(yè)對項(xiàng)目并沒有經(jīng)過科學(xué)的論證，就匆匆簽約了。因?yàn)橥顿Y商會有一種心態(tài)，反正拿到土地以后，我就算不發(fā)展，等著土地升值也能賺錢。”
此外，可能是企業(yè)當(dāng)初拿地的時候資金不存在問題，拿地以后，特別是經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不好，企業(yè)現(xiàn)金流也很緊，他們也會考慮拖延，“反正地都拿到了，放一下也沒事。拖幾年，等到大限快到時，說不準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境就變好了。”
不過，李灼灼話鋒一轉(zhuǎn)說，“有人是故意囤地，而我們是被迫閑置。”廣業(yè)在虎門港的項(xiàng)目在東莞有關(guān)部門辦證時“卡殼”了。
“按照原計(jì)劃，我們元旦過后就要動工，可是到現(xiàn)在國土證還沒辦下來。沒有國土證，就好像沒拿到結(jié)婚證，我們也怕到時候耕了別人的田呀。”李灼灼說，東莞國土部門的解釋是，原來向沙田征地的時候，有些工作還沒做完，必須要跟沙田方面補(bǔ)齊材料，還要等比較長的時間。“我們也催了幾次，后來又說辦事人休年假了。”
另外，李灼灼跟東莞有關(guān)部門打交道時，也發(fā)現(xiàn)部門之間“自相矛盾”。“工商系統(tǒng)顯示我們是國有企業(yè)，地稅國稅部門又顯示是私營企業(yè)，部門打架了。我們是省屬企業(yè)下面的子公司，怎么是私營企業(yè)呢?到時候一審計(jì)，還以為我們要把國有資產(chǎn)私有化呢。”但東莞稅務(wù)部門提出讓廣業(yè)找營業(yè)執(zhí)照，證明廣業(yè)下屬全資子公司在其他城市投資的公司性質(zhì)是國有企業(yè)，如果有這樣的先例，東莞也可以做到。李灼灼認(rèn)為“這樣的問題，東莞市領(lǐng)導(dǎo)開個協(xié)調(diào)會就能夠協(xié)調(diào)解決了。”
如今，李灼灼也不知道辦理證件要拖到什么時候，什么時候才能動工。“但這樣拖下去對企業(yè)影響很大，企業(yè)的投資規(guī)劃可能會做出重新調(diào)整。”
就在海逸豪庭土地閑置被東莞罰款之后，有主管部門人士曾向南都記者透露隱情。實(shí)際上，海逸豪庭項(xiàng)目遲遲不能辦證動工，很大程度上是因?yàn)楫?dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃修編的耽誤。因?yàn)楫?dāng)?shù)匾蘧幊鞘幸?guī)劃，有關(guān)部門就不能給該項(xiàng)目辦理土地證明，要等新的城市規(guī)劃修編完成，才能出證。“并非和記黃埔惡意圈地，他們也是被迫耽誤。只是和記黃埔作為上市公司不想把事情鬧大，低調(diào)處理交了罰款了事。”
此事的另一方面，海逸豪庭開盤時，身價早已翻了幾番，并直接拉升了當(dāng)時整個東莞房地產(chǎn)的均價。
亡羊補(bǔ)牢
東莞學(xué)精明
改變供地模式
對于閑置土地的處置情況，李灼灼認(rèn)為，“土地很緊缺，財(cái)稅壓力大，抓的力度大一些。也有私人關(guān)系好一點(diǎn)，地方政府不想得罪大投資商的，處置的力度也就弱了。”
據(jù)官方通報，截至2011年7月，東莞累計(jì)處置的閑置土地就達(dá)到4.8萬畝，征收土地閑置費(fèi)5.6億元。去年一年，東莞共查處了16宗閑置土地。
在遭遇“被圈地”之后，東莞也采取了防范措施。2012年，東莞決定改變對大項(xiàng)目一次性供地模式，試行分期供地，優(yōu)先保障項(xiàng)目首期工程用地，定期對已供地項(xiàng)目進(jìn)行效益考核，并以此為依據(jù)決定是否繼續(xù)供地或調(diào)整后續(xù)供地規(guī)模。
朱斌華說，“我們發(fā)改現(xiàn)在在做什么事情?一周有兩三次，陪書記市長見大企業(yè)老板，去摸底，了解背景，看他們到底是忽悠還是真有料。現(xiàn)在都是‘客大欺店’，來投資的打的旗號都是背后什么什么人。”他提醒地方招商要小心：“項(xiàng)目進(jìn)來以后會不會貨不對板，有沒有原來所說的這么好?沒這么好，我要追究的。我們的寶貴資源就這么多，賣了就沒有了。我們作為地方要怎么考慮，你要1000畝，好，我先給你一期300畝，用完了再給。”
眼下，在與中海油方面的洽談中，鄧流文態(tài)度堅(jiān)決：“你跟我合作談判，該怎么說就怎么說，但你要轉(zhuǎn)賣給別人，這是不可能的，要賣就要給回我。”
據(jù)虎門港內(nèi)部人士透露，在與中海油的談判中，中海油方面態(tài)度也很誠懇，“他們也覺得對東莞的回報確實(shí)不合理，顯得不好意思。”接下來，雙方將進(jìn)一步談判，希望能夠共同推動更好地解決這個事情。
[東莞“處閑”這十年]
其實(shí)，早于12年前，東莞土地閑置的問題已出現(xiàn)。
東莞城市中心快速發(fā)展，到了2000年，市區(qū)面積已由原來的3平方公里擴(kuò)張到45平方公里，供地過量直接導(dǎo)致大量土地閑置。東莞官方統(tǒng)計(jì)，自1992年到2000年，東莞市區(qū)批出上萬畝住宅、商鋪等經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目，有1/3的面積都在“曬太陽”。政府一度暫停房地產(chǎn)用地的新增供應(yīng)，改由存量土地補(bǔ)給。
2005年年底，東莞印發(fā)首個處置閑置土地的方案，開征土地閑置費(fèi)：經(jīng)營性用地5元//月，工業(yè)等非經(jīng)營性用地3元//月。閑置10年以上，只計(jì)征24個月的土地閑置費(fèi)。
開始“動真格”是等到2006年。
2006年：打響“處閑”第一炮
2006年，國務(wù)院三令五申要守住18億畝耕地紅線，東莞已經(jīng)刻不容緩。當(dāng)時的衛(wèi)星影像顯示，東莞應(yīng)處置的閑置土地已達(dá)到4.7萬畝，閑置兩年以上的約占90%，閑置5年以上的有80%，與此同時，東莞市還有96宗首期投資超500萬美元的大型項(xiàng)目在“等地”上馬。
4月，東莞開始部署處置閑置地的工作。2個月后，東莞處置常平一塊25畝的閑置土地，罰收了140萬元土地閑置費(fèi)，真正打響了全市“處閑”的第一炮。香港時富集團(tuán)、光大地產(chǎn)和泰安地產(chǎn)等開發(fā)商也受罰。
11月底，香港首富李嘉誠也被卷入風(fēng)暴眼，和記黃埔旗下的海逸豪庭共1938畝土地閑置了95個月，收到7915萬元的廣東最高罰單。
現(xiàn)任東莞國土局局長劉杰正是當(dāng)時的國土局新聞發(fā)言人、紀(jì)檢組長。他向媒體透露，東莞處置閑置地，各部門合力“卡脖子”：對不按規(guī)定接受處置的閑置地塊，市國土部門不受理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，發(fā)改部門不予立項(xiàng)，城建規(guī)劃部門不予報建，金融部門不得將其作為抵押物提供銀行貸款。市財(cái)政甚至下發(fā)給鎮(zhèn)街 5000萬元借款，用于收購閑置土地。
自2006年起，省下達(dá)給東莞的新增建設(shè)用地指標(biāo)也不再分解到各鎮(zhèn)街，由市統(tǒng)籌掌握，專門用于首期投資額在500萬美元以上的項(xiàng)目用地。
2008年到2009年：土地閑置費(fèi)減半收取
風(fēng)暴一直持續(xù)至2007年年底，政策也越加嚴(yán)厲。根據(jù)國家政策，東莞后再下發(fā)文件《關(guān)于繼續(xù)深入推進(jìn)閑置土地處置工作的通知》，明確2006年4月7日后新發(fā)生的閑置土地，必須重新建立臺賬，土地閑置滿一年征收閑置費(fèi)，按土地使用權(quán)出讓金的20%計(jì)征;閑置兩年，則將無償收回。
到了2008年初，兩會開鑼，在東莞市政府的工作報告中，處置閑置地已經(jīng)上交了一份滿意的“答卷”：兩年來，累計(jì)處置閑置土地4.3萬畝，征收土地閑置費(fèi)3.9億元。
不過，很快金融危機(jī)來襲，政府的雷厲風(fēng)行也戛然而止。
媒體報道，東莞因歷史原因形成的應(yīng)處置閑置土地已達(dá)4 .60 8萬畝。從2006年到2009年8月，東莞共處置了閑置土地4.4萬畝，征收土地閑置費(fèi)4.5億元。但自金融危機(jī)爆發(fā)后東莞處置的閑置土地就只有幾百畝，約210萬元。
東莞市國土局當(dāng)時就回應(yīng)：“東莞已經(jīng)放慢處置步伐”，土地閑置費(fèi)也開始減半收取。按照廣東省國土資源廳出臺的政策，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目確已落實(shí)且承諾一年內(nèi)動工建設(shè)的，若閑置未滿兩年，土地閑置費(fèi)減半收取;閑置滿兩年以上，可暫不強(qiáng)制收回，土地閑置費(fèi)也減半收取。
放松的土地政策到了2010年才再度收緊。東莞市國土局向媒體放風(fēng)，將出臺更嚴(yán)厲的閑置土地處置方案，嚴(yán)格監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)土地的供應(yīng)和利用。不過，國土部門的口風(fēng)也更“彈性”：新一輪的處置辦法不限于開罰單，將通過收回土地、限期開發(fā)以及項(xiàng)目更換等多管齊下。
2011年7月，據(jù)官方通報，東莞累計(jì)處置的閑置土地達(dá)到4 .8萬畝，征收土地閑置費(fèi)5 .6億元。即從2009年8月起，近兩年時間，東莞新處置的閑置土地只有4000畝。
2012年：大項(xiàng)目分期供地 預(yù)防土地閑置
“處閑”話題再次熱起是到了2012年。此時的東莞已面臨嚴(yán)峻的缺地“窘境”：東莞要引入大項(xiàng)目，但六成鎮(zhèn)街已無500畝以上可集中建設(shè)地塊，1000畝以上地塊僅19塊，面積2.6萬畝。全市建設(shè)用地比例高達(dá)43%，土地資源相當(dāng)緊缺。
東莞市國土局開始制定方案：用地重點(diǎn)保障大項(xiàng)目，但有了變化。大項(xiàng)目供地不再是一次性供給，而是嚴(yán)格把關(guān)，項(xiàng)目投產(chǎn)分幾期，就分幾期供地。同時，政府定期對項(xiàng)目進(jìn)行效益考核，依此調(diào)整該項(xiàng)目后期的供地規(guī)模。
這一政策實(shí)際上是對“圈地”行為進(jìn)行了提前“防范”。處置閑置土地的政策也更加細(xì)化。比如，開發(fā)商此前拿地，可以持續(xù)好幾年都只是在挖地基，蒙混過關(guān)。 2012年8月，東莞就出臺了《規(guī)范閑置土地置換程序》堵住政策漏洞，明確：已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也算閑置用地。
官方統(tǒng)計(jì)，2012年全年，東莞共查處了16宗閑置之土地，征收閑置費(fèi)632萬元。另外，通過試行跨鎮(zhèn)街調(diào)整使用等方法，盤活了存量土地1.6萬畝。
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